進駐后，工作人員開始清理衛生死角等工作……

10月16日，省長陳潤兒到鄭州市專題調研老舊小區改造工作，他去的金水區化纖廠家屬院，恰是本報10月14日推出的“關注老舊小區改造”系列報道首篇中關注的一個小區。而習近平總書記考察調研河南時也曾殷切囑托，把老舊小區改造作為百城建設提質工程的重點扎實推進，全面提升城市居民生活品質，回應群眾對美好生活的期盼。

記者采訪發現，鄭州一些老舊小區的改造工作，的確是在重點扎實推進。作為老舊小區改造工作中的重要一環——物業管理，在鄭州市二七區金祥花園的業主們看來，的確實現了他們對美好生活的期盼：“如愿換掉了不作為的老物業，經歷三次全體投票，終于選聘出如意的物業公司。”

物業管理在老舊小區改造中占重要地位

10月14日，李克強總理來到西安考察老舊小區改造工作，提出老舊小區改造不僅要進行“硬件”改造，還要提供“軟件”服務。10月16日，陳潤兒省長來到大河報連續報道的鄭州金水區化纖廠家屬院調研老舊小區改造工作，并強調老舊小區改造要做到“四改”：設施改建配套、環境改造提升、服務改善優化、管理改進規范。

可以看出，不管是總理提出的“軟件”服務，還是省長強調的服務改善優化，都跟物業管理密不可分。事實上，鄭州出臺的《鄭州市老舊小區整治提升工作實施方案》就明確了物業管理的重要性，方案把老舊小區改造分為6個階段，在改造工程驗收合格后，最后一個階段就是物業接管階段。由此可見，在老舊小區改造后期，業主能否真正選出如意的物業企業對小區進行接管，是整個改造工作是否能長效久治的關鍵所在。

事實上，“我們小區亂了8年多，現在改造施工階段已基本結束，新的物業公司進來后，希望能徹底改變這里臟亂差的局面。”在金祥花園小區住了多年的李大爺對記者說。

據李大爺介紹，小區2000年建成投入使用，剛開始還好，8年前換了上一家物業公司后開始亂了起來。物業不作為，小區居民就拒繳物業費，收不上物業費，物業的服務就更加跟不上，形成惡性循環。“以前小區到處是菜地、違建、垃圾雜物，是典型的臟亂差小區，不改造真不中了。”李大爺激動地說。

金祥花園所屬祥云社區書記劉艷霞也介紹稱，近年來，社區、街道及二七區房管局物管科不斷收到居民投訴，訴求物業不作為，服務質量差，小區保潔保安配置不足，安防技防不到位，小區多處無攝像監控，車輛丟失、汽車被劃頻發，無電動車充電裝置只能飛線充電、樓院垃圾不及時清理，雜物亂堆亂放等。街道辦、社區多次督導，未見成效，轄區居民多次到市區上訪，極力要求撤換物業。

據小區業委會主任張國峰介紹，老物業公司的合同在2014年就已經到期，一直也沒有續，提供的物業服務無法滿足小區業主的普遍需要，小區列入改造計劃后，業主們要求其撤離的呼聲越來越高，但沒有結果。今年7月份在街道辦和社區的指導下，小區召開業主大會順利成立業委會，召開業主大會進行公開投票，正式解聘了老物業。

同時，在街道辦、社區的指導下，小區業委會帶領全體業主進行投票公開招標新物業公司。“到底選哪個公司，全由業主們說了算，歷經三次波折，優中選優，金祥花園的業主們終于選出了如意的物業公司，這為他們今后美好生活打下了很好的基礎。”劉艷霞對記者說。

業主開出苛刻條件只為選出好物業

實際上，為了選出合適的物業公司，小區業主們也都開動腦筋，紛紛結合實際建言獻策，甚至還推出了《金祥花園選聘物業公司規范》(以下簡稱《規范》)，要求所有參與競標的物業服務企業必須同意所有條款。

在物業公司參與競標時，標書上都會對未來的服務標準和項目等內容作出承諾。按照《規范》要求：物業公司應作出書面的服務承諾，并繳納10萬元保證金。若物業公司進場后服務承諾未按約兌現，業主委員會有權扣除全部保證金，并有權解除合同。若按期完成服務承諾的，退還5萬元，剩余5萬元轉為履約保證金。

值得一提的是，《規范》還要求：物業公司不得以任何形式對業主委員會成員或利益相關人員進行賄賂或者試圖賄賂。一經發現，業主委員會有權與該物業公司解除聘用合同，同時保留向公安機關報案和訴諸法律訴訟的權利，同時該物業公司應向全體業主給予3個月物業收費標準數額的經濟賠償。

“說實話，我們的要求應該算是很苛刻了，如果物業公司答應這些條款，應該是真心實意想服務好我們小區的。”業主袁先生介紹稱，就是因為條件太苛刻，三家公司直接放棄了參與競標，其中有兩家還是省內知名物業公司。

剩余7家物業公司最終進入競聘環節。該小區一共有976戶業主，經過投票，河南正美物業有限公司獲得740票，符合“雙過半”的要求，并于10月12日正式入場對小區提供服務。

“正美物業公司競聘的物業費是每平米每月6毛錢，大部分業主能夠接受，最關鍵的是，他們承諾只要每平米每月3毛錢的政府物業補貼申請下來，全額退還給業主或沖抵以后的物業費，這也顯示出了誠意。”張國峰說。

新物業若不能履行承諾將被扣除10萬元保證金

競聘成功后，物業公司做得如何?10月17日下午，記者來到金祥花園實地探訪。記者在現場看到，小區保安已經到位，正在對入門的車輛進行管理，多名保潔正在清理垃圾。“這幾天我們多上了十幾個保潔人員，為的就是盡快把小區的基礎衛生打掃干凈，還業主一個干凈的生活環境。”物業經理馬華彬對記者說。

在小區的中央廣場，新物業公司把管理方案、服務承諾書制成展板在小區內進行公示：多層物業費0.6元/㎡/月;一個月內無死角安裝約100個監控設備;按照市政府政策申請政府補貼物業費0.3元~0.4元/㎡/月全額返還已繳費業主或沖抵應繳物業費用;一個月內完成車輛道閘系統調整，東門改造完成后門禁入口實現人車分離;非機動車管理全部入停車棚，加裝充電插座，禁止飛線充電、占道等;項目投入不少于20人，保潔人員年齡不超過60歲，秩序人員年齡不超過50歲;進駐15天內完成小區保潔開荒，清理衛生死角、基存垃圾等內容。

物業經理馬華彬介紹稱，按照之前的承諾，進駐這5天來，他們主要做了一些基礎性的工作。

“實際上這個項目我們是不怎么掙錢的，搞不好還會賠錢。”物業公司運營總監于海闊算了一筆賬，小區管理面積一共11萬平方米，按照100%的物業收費率來算，一年物業費收入為79萬元。加上一年30萬元左右車位管理費，總收入不會超過110萬元。按照7名秩序員、8名保潔、2名客服財務、2名維修工、1名經理工資福利，每年10萬元的垃圾處理費用，再加上各種稅費，一年成本至少上百萬元，加裝監控設備投資的情況下，前兩年能做到盈虧平衡已屬不易。

“不掙錢也得干，只要不賠錢就行。這是公司踐行社會責任的具體體現。”正美物業公司董事長李書劍表示，公司將用心服務好小區內的居民，希望街道、社區、業委會成員及小區居民對物業公司進行嚴格監督。

“目前來看，新的物業公司正積極地履行其承諾，如果后期完不成合同內容，我們業委會將會按照約定，扣除其保證金。”小區業委會主任張國峰說。

記者了解到，目前不少業委會聽說金祥花園選聘新物業事跡后紛紛要求來參觀取經，并稱之為金祥模式。