浩華管理顧問公司于近日發布的《2019年上半年中國中檔及以上國際品牌酒店簽約報告》(以下簡稱報告)顯示，2019年上半年，中檔及以上國際品牌在中國大陸地區的酒店簽約總量為353家，再次創下歷史最高紀錄。其中，中檔酒店簽約數量亮眼，在簽約總量中占比高達65%。事實上，不僅是國際品牌酒店，今年國內品牌酒店也依然將中檔市場作為發力點，并不斷有新品牌涌入。隨著中檔酒店產品持續吸引著投資者的目光，中檔酒店扎堆開業，中檔酒店市場已從藍海走向了紅海。

物業競奪已展開

開酒店首先要找到好物業，物業的品質決定了酒店的生命力。近年來，隨著房地產進入存量時代，15至20年一輪的酒店物業改造周期已經到來，市場上釋放出大量物業資源。然而，隨著投資熱度持續不退，酒店品牌不斷增多，管理模式加速更新，公寓、民宿等住宿業新業態逐漸走向成熟，給物業業主帶來了更多選擇，很多投資人和酒店業者紛紛感嘆：“現在合適做酒店的好物業越來越難找了!”酒店對于物業的競奪已成為必然。中檔酒店市場究竟存在多少物業開發機會和拓展空間?在前不久召開的旅游住宿業MBI論壇上，幾位酒店業者一致認為，酒店的物業分增量市場和存量市場，在目前中檔酒店的發展階段更多關注的是存量酒店和存量物業。

中青旅山水酒店集團創始人兼總裁蔡海洋分析，目前新增物業越來越有限，可以拓展的并不多。所以，中檔酒店更多是在過去十年發展最好、體量最大的經濟型酒店的存量市場中找機會。如何讓這些存量酒店中的優質物業走向中檔，適應現在新時期人們的需求，是中檔酒店拓展物業空間的關鍵。值得注意的是，一線城市酒店物業越來越少，哪怕是存量酒店也很有限。因此，三四線城市的物業拓展空間更大。

“三四線城市的物業成本、人工成本等方面都相對較低，與一二線城市相比利潤空間確實很高。”格林酒店集團副總裁齊雯對此很認同，在她看來，現在物業存量比較多的地方有兩處：一是一些亟待升級改造的單體酒店物業，包括青年旅社、家庭旅館等;二是隨著城市建設不斷擴大，以前一些非中心地段的物業因修建高鐵等原因成為了適合做酒店的物業。

事實上，城市中原本一些失去活力等待升級的物業，通過二次更新與運營，就會散發出全新的魅力和價值。華住的發展模式就是依靠更新或者利用既有物業，與加盟商合作，對酒店、寫字樓等一些既有物業進行改造。“未來更新改造一定是我們的商業機會，而改造的物業也會由小變大，甚至走向商城的改造，因為很快有一批商業綜合體將面臨著新一次的改造，因此物業的拓展機會非常多。”華住集團全球高端酒店事業部首席執行官夏農表示。

站穩腳跟靠品牌

報告分析，2019上半年，中檔酒店大幅增長的主要原因來自三個方面，其一，我國中產階級比重不斷提升，消費升級催生中檔酒店消費群體不斷壯大，在需求端奠定了豐碩的客源基礎;其二，隨著城市化進程，新簽約酒店逐漸下沉至一二線城市城郊地區與三四五線城市，中檔酒店的高性價比的投資模式更加適合這類新興市場;其三，今年波動的宏觀經濟環境以及更加收緊的金融、房地產調控政策使得酒店投資者對投資大、回報慢、競爭激烈的高端酒店產品秉持更加慎重的態度，投資熱點更趨轉向投資更小、回報更快、合作模式更加靈活的中檔酒店產品。

對于中檔酒店批量進入市場，一部分業者認為在激烈的競爭中將會有一半的中檔酒店被淘汰，但也有業者樂觀地認為，新的酒店不斷誕生是件好事情，體現了行業擁有持續不斷的創新活力。而且中檔酒店的發展是迎合了中端消費者的需求，而他們正成為這個市場最強大的消費力量。

如何在競爭中立住足腳?齊雯提出了在競爭激烈環境下生存的品牌法則——品牌發展的穩定性。

鉑濤集團商務部總裁林星宇認為，現有大部分中檔酒店品牌都在爭奪流量、爭奪消費者，如何成功不外乎三點：真正理解消費者，基于他們的需求去細分品牌定位，同時去創造有調性的差異化的體驗;構建良好的盈利模式，不斷突破收益的天花板;創建優秀的團隊，不管是在品牌還是在運營上，能夠讓客戶滿意，持續地去提高口碑。

對于如何爭奪更多的流量，蔡海洋表示，在這個行業中，每個品牌都有自己的特點，每個創始人也都有自己的偏好，各自資源不一樣，有的品牌雖然走的是相對小眾的市場，但也可以做得很優秀，但這個行業仍是一個以大眾消費為主的市場，還是要面向更多的大眾消費群體，讓他們滿意和喜歡，得到他們最終重復消費。維也納酒店有限公司中檔酒店事業部總裁陳勇則認為，除了精準的品牌定位、差異化的營銷渠道和盈利模式，在產品的增值服務上多下功夫是非常關鍵的。

看待市場需理性

中檔酒店的市場角逐還是以規模取勝嗎?中檔酒店的優質物業真的變成稀缺資源了嗎?投資酒店首先要考慮的是賺不賺錢嗎?面對業內的一些疑問和誤區，業者們認為，理性看待市場至關重要。

回顧經濟型酒店的發展歷程，首旅如家集團總經理孫堅認為離不開兩大關鍵詞：大量物業資源以及敢干的精神。對于今天中檔酒店群雄爭霸的局面，孫堅認為基本上跟經濟型酒店當年的打法沒兩樣。“五年以后的中檔酒店也將成為社會的基本住宿產品，因此中檔酒店產品需要考慮的是特色和品質，而不是規模。在酒店轉型升級的時期，抓住不同產品的核心競爭力才是資本和品牌更應該關注的問題。”

在林星宇看來，現在大部分商業地產開發商和業主都把中檔酒店作為商業配套的一個考慮范疇。一家中檔酒店體量一般在5000-15000平方米左右，這樣的體量正好符合目前商業地產主流發展趨勢，暨酒店+商業+辦公為一體的城市綜合體。“因此，我們不用太擔心到底還有沒有好的物業。我們真正應該去思考的是在目前的市場當中，中檔酒店能夠給物業帶來什么?更高的溢價空間、更大的流量，以及更長的消費者停留時間可能是目前這些物業最需要的。”

從業主方和酒店投資方的角度出發，富力集團資產管理中心副總經理兼品牌酒店管理部總經理祝敏提醒道：“大家在決定投資的時候，還是先要從投、融、管、退這四個角度出發，每一步都想好了再決定是否投資，避免出現大甩賣的情況。理性投資，首先考慮的并不是能不能賺錢，而是為什么要去投資。”