業主大會解聘了現物業，新物業的選聘工作還沒有完成，那么這段時間，小區物業服務和管理到底應由誰負責？最近，海淀區萊圳家園小區多位居民反映，小區正面臨這樣的情況。業委會認為，可以選擇應急服務機制或業委會短期自治管理，直至新選聘物業服務企業入駐；現物業則稱，他們依然需要對小區履行物業服務職責，而且，在與新物業辦理交接手續前，仍有權收取物業服務費。雙方拉鋸多日，小區物業“辭舊迎新”工作也變得撲朔迷離。

緣起

居民不滿現物業服務

物業服務和管理存在不少問題，是萊圳家園小區居民們決心換掉物業的根本原因。

在萊圳家園小區北區11號樓前，指著坑洼不平的路面，居民李女士滿腹怨言：“晚上經過就怕崴了腳。下雨這里還會出現積水，出行非常不便。”李女士反映，小區物業管理不到位，不僅僅有道路問題，對外來車輛管理不嚴，也屢遭居民詬病。由于小區停車費很便宜，外來車輛只要交錢就能進入，原本就緊缺的停車位，變得更緊張了。

小區地庫也是居民投訴的另一大焦點。墻皮大面積脫落、地庫地面經常積水、通風不暢、燈光昏暗等問題困擾著居民。多位居民告訴記者，小區物業服務和管理問題實在太多，在道路、消防、監控、地庫等多方面的物業服務質量都很難讓人滿意。

此外，物業在公共收益公示、收支方面也遭到業主質疑。有業主向記者提供了一份2020年度的《物業服務費用收支情況明細表》，上面顯示，年度辦公費用為126.71萬元。另一份《物業共用部分經營收支情況表》顯示，小區共用部分車位年度收入為“-9.2萬元”，出現了虧空。對這些數據，業主們并不認可。

爭議

新物業未選 現物業是否該撤離

基于物業服務和管理的種種問題，在今年召開的業主大會中，是否解聘物業成為議題之一。

業委會工作人員告訴記者，在屬地相關部門的指導及監督下，7月18日，萊圳家園小區業主大會投票表決，通過了現物業與小區終止服務合同及事實服務關系等在內的5項決議。經過相關審核，今年8月，東升鎮政府對此予以正式備案。

按照業委會的工作計劃，9月18日前，現物業應盡快配合完成設備設施、場地器具等交接工作，并最晚于這個日期前，撤出小區所有物業管理區域。為了能確保過渡階段小區物業管理，業委會還準備了多套應急方案。其中包括，在沒有選聘出新物業，且現物業按時撤場的情況下，業委會完全可以選擇應急服務機制。此外，也可以實行業委會短期自治管理。

據反映，由于即將對新物業展開招標，業委會多次要求查看小區的相關設備設施，以便更好地評估小區現狀，但沒有得到現物業公司的積極響應。“如果不能了解設備間的情況，有些準備競聘的物業公司可能就會有顧慮，進而影響招投標。”有業主說。

業委會的相關公告提到，自9月18日以后，現物業無權向全體業主收取物業服務等各項費用。但多位居民反映，如今期限已到，現物業不僅沒有撤出，還在收取物業費、停車費等費用。“供暖費的收費通知已經貼到各家各戶的門上了。我們今年冬天供暖怎么辦？能放心把錢交給一個已經被解聘的物業嗎？如果現在不交，是不是就不給供暖了？”有居民表達了自己的擔憂。

9月22日，小區物業發布了一封致全體業主的公開信，其中提到，近期有個別業主以物業服務合同終止為由拒絕繳納停車位費用，目前已實現和解。而在此之前，針對業委會提出的應急物業服務，現物業曾經回復道，根據萊圳家園管理規約，本項目的物業管理方式為選聘物業服務企業管理，沒有業委會自治管理。另外，政府的應急服務機制是基于“物業管理區域突發失管狀態”制定和實施的，目前小區物業管理秩序正常，“如果因為業主大會決議的執行，導致小區十幾億資產處于‘突發失管狀態’，不符合廣大業主的根本利益。”

公開信同時指出，依據法律法規和小區規約的約定，物業公司會持續服務至業主大會依法選聘物業服務企業、與其簽署物業服務合同之日。在此期間，物業服務水平不會降低，且會保持穩定，并且將依法收取物業服務費用。物業公司還承諾，業主大會依法選聘新的物業服務企業后，將向業主或業主大會選聘的物業服務企業退還預收的物業服務費。

解讀

交接前現物業應繼續服務并接受監督

小區物業的相關負責人坦承，小區在道路、消防、監控、地庫等多方面管理上確實存在問題，但是，這些不在收取的物業費日常維修范圍內，這些項目需要大修改造，涉及啟用公共維修資金，不過，他們尚未與業委會就此達成一致。至于物業收支，按照相關規定，他們每年都會進行公示。針對居民質疑辦公費用過高的問題，該負責人解釋稱，按照相關統計要求，這一項中包含部分工作人員的工資，公示中對此也附有明確的說明。

至于業主反映無法查看小區設施設備的問題，該負責人表示，設施設備的日常維護及保養情況，物業會定期進行公示，如果業主想參觀相關的設施設備，他們愿意配合。該負責人還表示，在相關流程沒有問題并且合法合規的情況下，他們會尊重業主大會的決議，待業主大會選聘出新物業公司之后，他們愿意配合交接。

社區問題專家陳鳳山認為，如果業主大會的所有程序都符合法律法規的規定，同時符合業主大會規則及管理規約的規定，那么，業主大會所做出的解聘物業的決議是有效的。根據《民法典》第950條規定，物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

對于應急物業服務機制，《北京市物業管理條例》第77條規定，本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

同時，根據《民法典》第285條規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。陳鳳山認為，現場探勘設施設備屬于業主知情權的一部分。如果物業不配合現場探勘，業委會可以根據購房合同、前期物業服務合同要求物業配合，或者去相關部門查閱資料，匯整出小區設施設備的大概情況，仍然可以組織招投標。

陳鳳山表示，在合法合規的前提下，如果業主大會選聘出新物業并簽訂物業服務合同后，現物業就應該撤場了，如果拒不撤場，行政機關可以對此進行相應處罰。

記者最新了解到，9月底，業委會已經委托第三方公司發布了新物業公司的招標公告，將定于10月20日開標，不久，還將召開業主大會對此進行投票。新物業能否順利選聘，物業交接能否順暢進行，本報將對此持續關注。