首都功能核心區平房院落騰退后，有望依規劃發展租賃住房和便民服務；危樓改造后，或可適當增加建筑規模作為共有產權住房；老樓加裝電梯，受益業主應分擔相關建設運維費用……以法治力量護航城市更新邁出堅實一步。

27日上午召開的北京市十五屆人大常委會第四十一次會議，對《北京市城市更新條例（草案）》進行首次審議。條例草案提出，本市城市更新嚴格控制大規模拆除、增建，優先補齊公共設施短板，同時聚焦民生保障，針對事關人民群眾切身利益的平房院落修繕利用、危舊樓房改造、老舊小區加裝電梯、補充便民服務設施等更新事項，明確了實施路徑。

擬設居住、產業、設施等5大類12項更新內容

(相關資料圖)

什么是“城市更新”？條例草案提出，城市更新是指對本市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，包括居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類等5大類、12項更新內容。

其中既有以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新；也有以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新。此外，更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，以及提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等，都被納入城市更新范疇。

本市開展城市更新堅持“先治理、后更新”的原則。條例草案提出，開展城市更新，將嚴格落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，延續歷史文脈。對于居住環境差、存在重大安全隱患、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等情況的區域，在實施城市更新中應當優先考慮。同時，“適老化改造”“綠色慢行系統”“海綿城市”等事關民生改善的內容，也被寫入草案中。

核心區平房院落騰退空間可用于租賃住房和便民服務

不同區域、不同特點的項目有“定制”的更新規則，條例草案多個條款突出了民生保障內容。

實施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局。同時，首都功能核心區平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據控制性詳細規劃，利用騰退空間發展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業。

簡易樓和危舊樓房改建，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件；可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。老舊小區改造方面，經業主共同決定，業主共有的設施與公共空間，可通過改擴建用于補充小區便民服務設施。老樓加裝電梯，應由相關業主表決同意，受益業主應參與分擔加裝電梯建設和維保、運維費用。

鼓勵存量建筑“變身”市政基礎設施

推動城市更新離不開規劃和土地政策保障，條例草案提出多項激勵措施。

在建筑方面，探索存量建筑用途轉換、土地用途兼容，為進一步完善城市功能、補齊短板創造了有利條件。條例草案提出，鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業服務業類建筑用途之間可以相互轉換；在符合工業用地管控要求的前提下，工業及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。建筑用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，允許土地用途兼容，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。

為提高市場主體參與的積極性，草案還提出了土地過渡期政策，提出，在不改變用地主體的條件下，符合更新規劃以及產業準入條件的，可在五年內享受繼續按照原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。同時，允許城市更新的土地使用權通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或入股等有償方式獲取，以增強實際操作中的靈活性。對于符合要求的騰退地下空間，支持將其用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區服務功能。

更新方案物業權利人要“商量著辦”

城市更新涉及的相關主體責任、義務龐雜，條例草案平衡各主體權益，強化“協商”理念，強調“物業權利人”責任，明確不動產及其附屬設施的所有權人是城市更新物業權利人，享有更新權利，承擔更新義務。

物業權利人可以利用自有物業開展更新活動，并依法享有經營權和收益權，對城市更新實施過程享有知情權、監督權和建議權。同時，應當配合調查、提供材料，積極履行業主義務。

城市更新要“商量著辦”。草案提出，城市更新項目的實施方案涉及多個物業權利人的，通過共同協商確定實施方案；涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定。其中，對于建筑物內電線、水管、暖氣等共有部分改造的，可以根據管理規約或者議事規則由相關業主進行表決。

此外，存在公共利益需要時，也可以通過征收之外的協商方式取得相應房屋所有權。草案提出，城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。

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