房地產公司未能按照宣傳單中的宣傳點“買房送地下室及露臺”交付所謂贈送的“地下室及露臺”，買主及時停止付款并將房地產公司反訴至法院要求解除合同。近日，通州法院作出判決，解除合同，退還房款，房地產公司賠償違約金13萬元。

案情回顧

(相關資料圖)

買主W公司在看到某房地產公司宣傳自家底商寫道“買房送地下室及露臺”時心動不已，于是與房地產公司簽訂了《預售合同》，約定分十期付款購買涉案房屋。但是在臨近交房時，W公司負責人張先生卻在業主群里看到了北京市規劃和自然資源委員會通州分局向房地產公司下發的《責令限期整改通知書》，要求其限期回填擅自建設的地下室。地下室無法交付了，張先生無法接受這樣的結果，當時買房，因為贈送面積，所以房價遠遠高于周邊小區。W公司沒有再支付新一期房款。

在沒有收到新一期房款后房地產公司將W公司起訴至法院，要求繼續履行合同，支付房款，并支付違約金。W公司在接到法院傳票時提出了反訴，要求解除合同，退還已支付房款，并支付違約金。過程中，W公司提交了房地產公司在網絡上進行宣傳的公證書及紙質宣傳材料，并申請了當時的售樓人員出庭證明涉案房屋價格高于周邊地區200萬元左右。

法院經審理認為：商品房的銷售廣告等，對于買房人可得面積作出承諾（贈與無合法手續露臺、地下室等），對房屋價格產生重大影響的，未載入合同亦應視為合同內容。賣房人違反該內容可構成根本違約，買房人有權主張解除合同及違約賠償。

根據對涉案商鋪、周邊商鋪以及樣板間的現場勘查，涉案商鋪內樓梯下方有地下空間等情況，W公司主張房地產公司曾向其宣傳購買涉案商鋪贈送地下室并對地下室的面積、位置等進行了較為具體的說明是屬實的。

現房地產公司建設的地下室已被行政機關認定為違法建設并責令房地產公司限期回填，導致房地產公司無法向W公司交付地下室，該項合同目的無法實現，房地產公司屬于嚴重違反合同約定，構成根本違約，W公司有權據此申請解除合同。最終法院判決，解除雙方《預售合同》，房地產公司退還房款并支付違約金13萬元。

法官提示

近年來，由于國家及各省市對于房屋價格的限制，很多地產商利潤空間受限。隨著網絡及通訊的發達，地產商從宣傳方面開始找尋機會為房屋漲價，主要是通過宣傳小區物業服務，小區環境設施，一樓贈送花園、地下室，頂樓贈送露臺等手段。但開發商為規避全部實現宣傳內容導致的高額費用，往往這些在宣傳中作為主要噱頭進行宣傳的點，不會寫進雙方簽訂的商品房買賣合同，導致地產商交付的房屋和小區并不符合宣傳所述，或者根本沒有相關設施的情況時有發生。因為雙方書面合同中沒有相關約定，廣告內容難以舉證，買房人維權困難，有時甚至無法提起訴訟。

所以作為買房人，一定要注意廣告宣傳的誘人內容，是否寫入合同，廣告中對該內容是否有非常具體的描述，如果沒有寫入合同，要慎重購買。如果沒有寫入合同但仍決定購買，要注意留存廣告宣傳的相關證據，便于維權使用。

作為開發商，不應在廣告中進行虛假宣傳，如果進行了這樣的宣傳，這些宣傳又確實對房價產生了影響，妄圖通過廣告內容不寫入合同就躲避合同義務，是行不通的。業主因此進行維權，一旦發生大規模訴訟，還可能會給自身帶來較大損失。

文/劉析鷺（北京通州法院）

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