趕上“年底末班車”的閩系房企大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產”)，在公眾的眼中仍顯得有幾分神秘。

11月29日，大唐地產向港交所遞交招股書。與此同時，大唐地產與其母公司福信集團有限公司(下稱“福信集團”)的官方網站仍處于暫停與待更新狀態。

招股書顯示，大唐地產近幾年在業績極速上升的同時，通過大量借款為經營提供資金。2016年、2017年、2018年和2019年上半年的借款總額分別54.52億元、91.44億元、84.60億元以及75.98億元，償還現有計息銀行借款成為大唐地產上市的主要原因之一。

記者就業績增長原因、借款是否主要依賴母公司提供等問題向大唐地產相關負責人提出采訪要求，截至發稿時未獲回復。

毛利率上升權益銷售比例下滑

隨著內地融資渠道持續收緊，中小房企生存空間不斷縮小，赴港上市成為“自救”手段，一邊是多家內房股仍排隊等候上市，另一邊是香港市場對內房股的認購態度“冷淡”，港股市場呈現出邊破發邊排隊上市的“奇景”。

大唐地產招股書顯示，公司于開曼群島注冊成立，總部位于福建廈門，所有資產均位于中國，按綜合實力計算，在中國房地產TOP10研究組發布的中國房地產百強榜單中位列第74位。

大唐地產在境內進行經營的實體為廈門大唐房地產集團有限公司(下稱“廈門大唐”)。目前廈門大唐控制了超過10家項目運營公司，主要項目分布在廣西、漳州和天津。招股書顯示，截至2019年9月30日，大唐地產擁有69個由附屬公司以及合營、聯營企業共同開發的物業開發項目。

由于總部位于廈門，大唐地產前期主要在福建海峽西岸經濟區重點發展物業開發項目，隨后逐步擴張到北部灣經濟區、京津冀經濟區以及長江中游經濟區，持有開發項目土地儲備占比分別為19.7%、35.3%、16.7%以及5.3%。

可以看出，大唐地產的項目主要集中在福建、廣西的二三線城市區域。招股書亦指出，公司相對業務覆蓋廣闊的競爭對手而言，面臨著更高的項目集中風險。

資料顯示，大唐地產在2016年、2017年、2018年和2019年上半年的營業收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元;同期，經營毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。

大唐地產方面解釋，2016年至2017年毛利率上升，主要是由于交付物業增加以及利潤較低的建筑服務項目比重下降所致;2018年、2019年上半年毛利率增加，主要由于交付平均售價相對較高的物業所致。

盡管毛利率總體呈現上升趨勢，但不可忽視的是，大唐地產的權益銷售額卻在不斷下滑。

大唐地產總裁郝勝春曾于2018年公開表示，未來三年將沖擊500億元銷售目標。到了今年，目標再次升級為“三年沖千億，進入全國房企50強”。至于整體的規模增長，目標則是三年內每年50%左右的復合增長率。

克而瑞研究中心公布的數據顯示，2017年，大唐地產銷售過百億，開發規模位居全國行業排行第105名。

大唐地產的規模在2018年迅速攀升，以308億元的銷售額位居77名，權益銷售金額為289.5億元，權益銷售比例為93.99%;而到了今年1～11月，大唐地產的銷售金額為298.3億元，權益銷售金額為162.5億元，權益銷售比例僅為54.47%。

在地產行業整體增速放緩的情況下，以今年前11月的業績來看，大唐地產的千億目標并不容易實現。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，“內地各種融資渠道不斷收緊，融資環境惡化的情況下，區域性房企為了開辟新的融資通道以綢繆生存與發展，只好紛紛赴港上市。區域型房企因為普遍規模較小，抗風險能力較差，需要積極調整項目布局，優化人員儲備和組織結構以聚集支持跨區域發展的各種資源。”

高杠桿下依賴母公司“輸血”

大唐地產與中國民生銀行發起人之一的福信集團有著密切關系。

穿透股權可以發現，大唐地產的最終控股股東為福信集團實際控制人黃。招股書顯示，黃通過福信香港、DynastyCayman(開曼群島)、DynastyCook(庫克群島)以及福嘉等境外注冊公司，總共持有大唐地產77.79%股權。

除黃以外，福信集團現任董事長、總經理吳迪持有大唐地產21.21%股權，而大唐地產董事及高級管理層僅持有1%股權。

追溯歷史可知，2010年4月，黃控制的福信香港先是收購了廈門大唐70%的股權，并保留后者的品牌和LOGO至今。2019年10月，福信香港又以7760萬元進一步收購了剩余30%股權。

2011年1月起，黃便將業務的持續經營及管理委托予吳迪，自身則追求其他目標，專注于非房地產業務。自此大唐地產成為福信集團旗下地產品牌，依靠福信集團的金融支持，大唐地產規模擴張得以全面提速。

公開資料顯示，福信集團以金融為引擎，以房地產為主業，是中國民生銀行發起人之一，也是該行的大股東。此前，福信集團利用民生銀行股權，進行了一系列的資產運作及資本經營，先后入股交通銀行、閩發證券、漢口銀行、永安保險等金融機構。

截至2018年末，福信集團持有民生銀行1.59%股權。民生銀行的公告披露，福信集團2018年末總資產129億元，負債85億元，當年營收34億元，凈利潤0.97億元。

天眼查顯示，吳迪是福信集團提名至民生銀行的非執行董事，自2012年6月起，吳迪擔任董事會審計委員會及關聯交易控制委員會委員，并為民生銀行借給大唐地產的貸款提供個人擔保。

大唐地產正通過大量借款為經營提供資金，截止到2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，大唐地產的借款總額分別約為54.52億元、91.44億元、84.60億元以及75.98億元，凈負債比率分別約為1085.3%、1087.9%、408.8%以及185.6%。

可以看出，母公司福信集團成為大唐地產的重要資金來源。招股書顯示，大唐地產業績高增長和負債率驟降的2017年和2018年，民生銀行提供給福信集團及其附屬公司的貸款分別為15.06億元和23.67億元，部分資金流向了大唐地產。

截至2019年9月30日，民生銀行共貸款給大唐地產及其附屬公司共27.86億元，年利率介于7.20%～8.80%之間。由于民生銀行、大唐地產與吳迪之間的關系，二者之間的借貸款構成關聯交易。

大唐地產方面表示，此次赴港上市所募集資金，一部分將用于現有項目的資金需求，主要包括天津、長沙兩地的4個項目的建筑成本;另一部分將用于償還兩筆高利率銀行貸款，包括年利率9.0%于2020年6月到期的貸款，以及年利率8.5025%與于2021年8月到期的貸款;最后一部分則用于營運資金。

協縱策略管理集團創始人黃立沖告訴本報記者，“民營房企在缺乏銀行資金支持下應謹慎擴張，在融資困難時期要降負債降杠桿，將凈資產負債比率控制到70%以下比較適合，以加速現金流回籠為準繩。”