小區物管會如何“晉級”業委會

豐臺區芳群園三區9號院的物管會即將完成過渡，成立業委會的事情已提上日程。自2020年5月1日《北京市物業管理條例》正式實施以來，全市各街道積極引導暫無條件選舉產生業委會的小區成立物管會，黨建引領下的社區治理體系不斷完善。但物管會畢竟是臨時組織，其目的是要通過三年的磨合向業委會過渡，該如何完成過渡是目前困擾不少小區的問題。記者以芳群園三區9號院為樣本，探尋這個問題的答案。

溯源

小區失管14年 物管會臨危受命

2020年，豐臺區芳群園三區9號院以《北京市物業管理條例》實施為契機，在方莊街道辦事處、社區黨委的積極引導下，于當年6月成立物管會，這也是豐臺區成立的首個物管會。社區黨委書記姜瑩任物管會主任，通過黨建引領，組織居民展開自治工作?；貞浧甬敃r的情況，姜瑩坦言除了責任，更多的是壓力，“可以說北京市老舊小區存在的普遍問題，這個小區都有。更嚴重的問題是，小區已經處于物業失管狀態長達14年，小區與物業管理能沾點邊的只有一名即將退休的保潔員。小區的產權單位還是三家央屬產權單位，協調工作流程上比普通小區更復雜。”

“要讓居民對物管會有認同感，就得先讓大家看到小區的變化。”姜瑩介紹，物管會成立的同時引入了臨時物業，物業單位以“先嘗后買”的方式為居民提供服務。物管會與物業配合，首先完成小區適老化改造。小區共有3棟居民樓，分別為9號樓、甲9號樓和乙9號樓。以9號樓為例，每個樓門前都有3個高臺階，遠高于樓內樓梯的臺階，老人進出不便，存在安全隱患。物管會成立后，辦的第一件事就是向社區黨委提出申請，給9號樓安裝了無障礙設施。

“咱們小區的小花園已經荒廢多年了，能不能利用起來？”居民有這樣的反映，物管會立即行動。小區的3棟樓成“U”形排列，中心的小花園本應是居民的主要休閑區域，但因失管多年，垃圾遍地，荒草叢生，根本進不去人。今年3月，根據居民意愿，由社區黨委和物管會牽頭，按程序招標，給這個荒廢多年的小花園動了一次“大手術”：垃圾清理、荒草拔除后，重新鋪設透水磚，為花園長廊加蓋頂棚，增設供居民休閑用的桌椅，添加健身設施開辟健身區，同時增加供孩子們玩耍的兒童娛樂區。小花園的面貌煥然一新。

“這是個能辦成事兒的組織，還真不是‘假招子’。”居民們發現，物管會正在悄然改變著小區的環境，而且這些改變都是根據大多數人的意愿來的，且工作持之以恒。大家對物管會的信任度越來越高。

晉級

1 條件

居民對物管會和物業“雙滿意”

按照預期和工作要求，物管會將在三年內向業委會過渡，記者歷時一年半跟蹤芳群園三區9號院這一樣本發現，實際上今年年中，物管會便有了完成過渡的眉目，大大超出了預期。姜瑩告訴記者，小區業主大會籌備工作已經提上日程，預計在今年底即將按照工作流程，通過選舉產生業委會。如此算來，該小區的物管會僅用一年半便完成了過渡。達到什么樣的條件便標志著居民自治工作可以向前邁進了呢？

方莊街道辦事處社區建設辦公室副主任焦洋告訴記者，通過成立物管會，以黨建引領的方式引導居民展開自治工作，不僅小區的環境大有改善，居民也逐漸轉變思維方式，更加關注公共利益，更愿意參與到社區治理工作中來。在進一步理順管理規則、議事規約的前提下，物管會和物業的服務管理工作都能得到居民的高度認可，是完成過渡的先決條件。

物管會和物業的工作是如何得到居民高度認可的？從各方的講述中記者發現，雙方默契配合敢啃“硬骨頭”是關鍵。以小區下水管線問題為例，由于先天設計缺陷加之管線老化等因素，下水道堵塞甚至倒灌的問題時常出現。過去在小區長期失管狀態下，只能哪里堵了就協調疏通車來通，受影響的居民一起分攤疏通費用。想要同時協調三家央屬產權單位共同解決問題絕非易事，問題還不在于各方能否出資，而是得有人來牽頭，同時協調各單位辦事流程同步，以達到快速解決問題的效果。

物管會的優勢在于，成員既是小區居民，也是各產權單位的老職工，涉及產權單位這事兒，該找誰溝通、怎么溝通，大家心里有底。針對下水管線改造，物管會向三家產權單位申請公共維修資金，三家單位均全力配合，工程已進入相關審批程序。

“咱的樓門都換新的了？”小區物業剛剛進場的時候，就這一個細節便抓住了居民的心。樓門多年沒人清理，污損嚴重，但現在變得锃光瓦亮。居民上前仔細一瞧，還是過去的老門啊。原來是物業工作人員踮著腳彎著腰一點一點擦洗干凈的。有居民感動地說：“要不是他們擦干凈，我都忘了以前的門是銀色的了。”

增加智能門禁裝置、增設智能垃圾分類桶站……物業進駐后，小區每月幾乎都有新變化。9號樓一層住著一位95歲的老人，他家西側窗戶正對著一處衛生死角，多年不敢開窗。物業來了以后，他發現不僅自家窗外，小區所有的衛生死角都消失了。

物業工作得到居民的認可，從臨時物業“轉正”后，物業費的繳納率逐步提高，目前達到了70%。“繳納率沒到100%看似不算完美，但對于一個失管多年、從來沒有物業費概念的老舊小區來說，已經是很大突破了。”物業工作人員說。

2 契機

居民自治意識逐步建立

近期，在社區黨委引導下，物管會又辦成了幾件大事，過程中有幾個細節讓姜瑩很欣慰，“這些細節是一個信號，標志著物管會完成過渡任務的契機出現了。”

11月4日記者現場走訪時看到，小區的道路剛剛經過重新鋪設，路面平整，瀝青嶄新。今年雨季持續時間長，降雨量大，小區的積水坑洼路亟待治理。重新鋪路曾面臨一大障礙——地鎖不拆，工程難以進行，鋪路和小區停車管理問題拴在了一起。根據社區前期統計，小區里的地鎖多達75個，沒有完善的停車管理辦法，要拆地鎖難有說服力。

10月18日、19日，通過臨時業主大會的投票，小區停車管理方案得到廣大居民的認可，其中還涉及后期產生的停車管理費用30%補貼物業，70%作為小區公共收益，同時第一年的公共收益用于鋪路的補貼。根據統計，參與投票的居民超過三分之二，其中支持相關方案的超過80%。姜瑩說，這組數據意味著，居民的思維方式發生了轉變，有更多人開始關注小區的公共事業。

更讓姜瑩意外的是，拆除地鎖的通知剛剛貼出來，便有不少居民自拆了地鎖，有些居民表示沒有能力自拆，但也支持社區黨委及物管會的工作，其中一位居民剛剛裝了智能感應地鎖，據說價值2000元，但為了配合小區的停車管理方案，表示支持拆除。拆除地鎖過程中，12345市民服務熱線的投訴量為零。“居民們對于‘家’的概念已經不是過去自己的小家，而是小區這個大家，是時候把居民自治工作向前推一步了。”姜瑩說。

3 方式

黨建引領解決業委會成立難題

目前，全體業主大會會議的召開正在緊鑼密鼓的準備中，業委會成員的選舉也已提上日程。

經過長期觀察，記者和相關各方都發現，通過物管會向業委會過渡的方式，與直接組建業委會的方式相比，其實質性的差別在于是否通過黨建引領。

一些案例表明，部分小區組建業委會的確與居民的不滿情緒或利益糾葛有關。這樣的業委會組建后，各方利益沖突沒有理順，運行機制還不成熟，居民自治和法治意識更沒有培養起來，僅僅為了炒掉物業便組建業委會而沒有后續制度安排，將給小區未來的自治之路增加重重風險。諸多案例也一再警示，業委會機制不成熟，將成為矛盾或者少數人利益的集合體。

記者與方莊街道辦事處探討這一問題時，焦洋感觸最明顯的是，通過黨建引領，首先統一了居民思想，明確了什么是公共利益，培養了居民自治的意識和能力，在這樣的條件下，產生的業委會運行機制是成熟的，是真正能為居民辦實事的，同時居民的思維方式是理智的、法治的，更關注“大家”這個群體的。

在物管會組建初期，芳群園三區9號院從產權單位協調了兩個房間，其一是物管會辦公室用房，另一間則是黨群服務中心。物管會成員超過半數都是社區黨員，他們一方面配合社區黨委工作，發揮黨員先鋒作用，帶領其他黨員共同支持小區的公益事業，社區的大事小情也都沖在最前面；另一方面作為物管會成員和小區居民，他們積極了解了大家的難處，向社區黨委、物管會進行反映，然后一起商量解決辦法。這股黨員力量成為小區居民自治的中流砥柱，為業委會的組建起到了良好的示范作用。