北京市住建委和市市場監督管理局日前聯合發布了新版《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》示范文本。其中，新版《北京市物業服務合同》中明確提出，物業公司可以對拒不交納物業費的業主依法提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

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物業不得擅自提高物業費

《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》有何區別？據了解，前者是由建設單位和物業服務人簽訂的，后者則是由業主與物業服務人簽訂的。其中，業主可以不是單一的業主主體，也可以是業主大會、業主委員會、物業管理委員會，物業服務人可以是物業服務企業、專業單位或其他物業管理人。

《北京市物業服務合同》中提出了兩種物業費的收取方式，分別為包干制和酬金制。包干制指的是按照每月每平方米收取固定金額的費用，盈余或者虧損均由物業服務人享有或承擔，并且合同中明確提出，物業服務人不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務內容。酬金制是業主預先交納物業服務費，用于物業服務的支出，年度結算后結余部分將轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。

對于物業公司擅自提高物業費的情況，《北京市物業服務合同》給出了處置方式。如果物業服務人違反本合同的約定，擅自提高物業服務費標準的，業主可就超額部分拒絕交納，同時物業服務人應當按合同約定的標準向業主支付違約金。

不得采取停水停電等方式催交物業費

《北京市物業服務合同》提出，業主有根據合同約定按時足額交納物業費的義務，物業服務人可以對拒不交納物業費的業主依法提起訴訟或者申請仲裁。但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

對于近幾年飽受關注的高空拋物問題，《北京市物業服務合同》明確，物業服務人應當采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。在不侵犯他人隱私的情況下，物業服務人可通過安裝監控攝像頭等方式就拋擲物品危害他人人身財產安全、破壞環境衛生等行為收集相應證據，并需妥善保管錄音錄像等證據，不得擅自毀損破壞，并且未經法定程序不得擅自向第三方公開。

不得擅自改變共用部位使用用途

根據合同，物業服務人應當確保其提供的服務符合約定標準，且應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，公示物業公司的服務及收費標準、服務方式、聯系方式，以及物業管理區域內設備設施的維修保養、業主裝修、車位租售、費用使用等相關情況。

物業服務人不得擅自占用本物業管理區域內的共用部位或擅自改變其使用用途。不得擅自將業主所有的共用部分用于經營活動。不得擅自占用、挖掘本物業管理區域內的道路、場地，確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應當按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業管理區域內公示，施工過程中盡可能減少對甲方的影響，并及時恢復原狀。

如果業主對物業服務人不滿意，期望終止合同，可在本合同期限屆滿前6個月，與其他業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面告知物業。一旦物業服務人收到業主不再續約的通知，從收到通知之日起30日內仍需履行交接義務，在辦理交接至撤出物業管理區域期間，物業服務人應當負責維持正常的物業管理秩序，并在合同屆滿后退出物業管理區域。

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