老舊小區改造和核心區平房申請式退租，是提升百姓生活幸福感的民生工程，更是城市有機更新的重要組成部分。11日，北京市政協圍繞“推進老舊小區改造和核心區平房申請式退租，持續提升首都城市品質”監督性協商議題，在前期調研基礎上召開專題協商會。改造資金如何籌措，居民眾口難調怎么解決，改造后成果如何維護……委員、專家與政府部門負責人聚焦改造與騰退工作中的難點、堵點問題深入協商議政，為更多老舊小區“改”到百姓心坎上貢獻智慧與力量。

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焦點1

騰退改造資金壓力大，如何拓寬籌款渠道？

委員建議：建立改造資金籌措和分攤長效機制

皇城景山街區位于東城區景山東街東側，正在開展核心區直管公房申請式退租及街區一體化更新試點工作。民革黨員、中國人民大學公共管理學院副教授張秀智在該街區調研時發現，“核心區平房院退租實施面臨的最大問題是資金投入大、回收期長。”

張秀智建議，創新核心區平房院落騰退融資模式，將已經退租院落孵化成為能夠滿足信托資金設立條件的物業實體，從證券市場獲得資金支持。此外，還應建立房租市場調節機制，保護國有住房資產保值增值。

老舊小區改造同樣需要大量資金投入。市政協委員、市規自委黨組成員、首規委辦專職副主任劉玉民說，“十四五”期間，本市需改造的老舊小區約1.6億平方米，其中市屬小區約1億平方米。綜合整治、原地改建等改造模式的資金主要來源為政府補助，無法全部覆蓋改造成本，需要調動社會主體和居民的積極性。

劉玉民建議，建立老舊小區改造資金籌措和分攤的長效機制。對于居民原面積改善部分，可參照公共維修基金的標準支付相關費用，對于增加面積部分，應按照建安成本支付相應費用。新增的配套公服設施，由實施主體持有經營的，費用由實施主體承擔。

民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經理姜晨則建議鼓勵非公募基金、金融中介組織機構等參與老舊小區改造，拓展籌資渠道，將無法產生收入的老舊小區改造與即將進行的城中村改造、片區改造等項目“肥瘦”搭配、捆綁立項，實現項目資金總體平衡，支持金融中介組織機構通過整體授信方式提供融資支持。

焦點2

居民眾口難調，如何找到公約數？

委員建議：打造舊改議事平臺引導居民全程參與

老舊小區改造提倡“最多改一次，一次改到位”，但在實際操作中，改什么、怎么改、先改哪兒后改哪兒、改后維護咋持續等問題，卻屢屢在紛爭中陷入尷尬。如何盡快找到居民訴求公約數？市政協委員、中國社區發展協會副會長汪碧剛認為，通州區九棵樹街道云景里老舊小區改造項目具有示范意義。該項目在全市舊改中率先采用“評定分離”招標方式，兼顧專業技術性和民生屬性，在常規評標流程基礎上增加定標環節。同時，變“政府端菜”為“居民點菜”，通過問需于民、服務上門等方式廣泛征求居民意見、做好居民工作，上下水改造贏得百分之百支持、外窗護欄拆除率達到百分之百，創造了全市同類項目的最好成效。

汪碧剛認為，共建共治共享理念在舊改工作中重要且必要。他建議，打造舊改議事平臺，形成議事協商完整閉環，引導居民全程參與。具體而言，公共服務與公用設施等改造方案設計應征求公眾意見；加裝電梯等群眾關注集中的改造內容，應進一步優化政策支持；還應引入協商機制，加大基層協商力度，實現“舊改+長效治理”新模式。強化黨建引領，提升基層治理能力與水平，構建基層社會治理新格局。

也有委員建議，用科技賦能改造工作，建立改造騰退信息反饋、項目交流的專業化平臺，動態推送項目信息，并關聯項目的建筑、權屬情況等，讓居民對項目改造情況心中有數。

焦點3

優質物業入駐難，如何鞏固改造成果？

委員建議：加強老舊小區全生命周期管理

老舊小區改造后，優質物業管理服務是小區可持續運營的重要保障。市政協調研發現，專業優質物業服務入駐難、居民付費意識低、缺少長效治理機制等問題依然存在，不同程度影響了老舊小區“改管一體”成果。

“住宅像汽車一樣，需要維修、維護。”市政協委員、北京城建設計發展集團股份有限公司總建筑師錢嘉宏建議，在老舊小區改造、拆除重建等住宅項目中樹立全生命周期建設理念，不斷健全小區運維機制。在購房或房屋交用時，就明確單位或居民等產權主體承擔住宅在全生命周期中維護房屋性能與品質的主體責任。同時鼓勵居民參與小區物管會、業委會等管理工作，實現共建共治共享。

錢嘉宏還建議，在明確公維基金、住房公積金、基礎物業管理費的用途范圍基礎上，研究房屋保險機制，公維基金續籌補繳制度，解決住宅長期維護保養、維修的成本問題。研究住房公積金在老舊小區改造、拆除重建中的運用途徑和管理模式，實現改造的可持續性。

還有委員建議，落實產權單位參與老舊小區改造責任，建立各產權單位原委托物業統一退出機制，以及小區物管會、業委會參與遴選物業服務企業的政策路徑。通過“先買后補”方式引入專業化物業服務，強化居民市場化付費意識。優化對物業服務的支持方式，按照服務面積、標準等對在管老舊小區給予必要補貼，通過績效激勵、專項服務購買等助力社會資本財務平衡。

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