圖為金邑水岸小區。

2022年4月1日，新修訂的《寧波市住宅小區物業管理條例》正式施行。新《條例》實施4個多月，我市小區物業管理迎來哪些新的變化？

昨天，由寧波市住房和城鄉建設局、寧波市城市科學研究會和寧波晚報聯合舉辦的“共建和諧美好社區讓‘小物業’惠及‘大民生’——2022年第二期‘寧波城市建設’主題沙龍”在鎮海區金邑水岸小區舉行，專家們圍繞住宅小區物業管理展開了熱議。

(資料圖)

寧波市城市科學研究會常務副會長兼秘書長史濟權表示，住宅小區物業管理事關千家萬戶，它既是群眾關注的熱點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較集中的領域之一。隨著新修訂《條例》的施行以及相關配套政策的陸續出臺，我市將不斷完善物業管理規范，提升物業服務品質，讓民生福祉再加碼。

新《條例》已出臺

一系列配套政策、保障措施緊隨其后

住宅小區物業管理事關廣大人民群眾生活品質，事關文明城市創建和社會和諧穩定。早在1997年，市人大常委會就審議通過了《寧波市住宅小區物業管理條例》，其后分別于2001年、2009年進行了修改、修訂。“為了建設和諧宜居家園，妥善解決我市物業管理活動中面臨的新情況和產生的新問題，在歸納總結寧波物業管理以往實踐經驗的基礎上，我市修訂出臺了新的《寧波市住宅小區物業管理條例》。”市住建局黨組成員、副局長黃毓琳表示。

新《條例》的修訂和施行，是我市就當前不斷加快推進城市化進程的應對之舉，對規范我市住宅小區物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，改善住宅小區居住品質和生活環境具有重要作用。

“接下來，針對物業管理工作實際需要和廣大業主的訴求，我們將出臺一系列配套政策和保障措施，為我市物業管理不斷提質提供確切合法的政策依據和支撐。”黃毓琳表示。

目前，我市已出臺《寧波市住宅小區業主大會議事規則示范文本》《寧波市住宅小區管理規約示范文本》，旨在通過健全和規范業主大會、業主委員會運行制度夯實物業管理住宅小區的業主自治工作基礎?！敖酉聛?，市住建局還將會同有關部門，對物業管理委員會的運行制度、業主大會社會統一信用代碼證管理制度等一攬子創新配套制度進行探索研究，為我市物業管理逐步融入社會基層治理大工作格局構筑和完善有法可依、有章可循的政策體系。”黃毓琳表示。同時，《寧波市物業專項維修資金管理辦法》《寧波市住宅物業保修金管理辦法》也即將修訂出臺，屆時，我市物業維修和保修資金保障使用的一系列問題也將迎來新“解法”。

此外，正在修訂的《物業服務合同(示范文本)》《物業服務項目內容和標準指引》等政策文件，將進一步強化對物業服務行業的監督、指導，確保物業服務費用收支的陽光、公開、透明，使業主和物業服務企業雙方的合法權益得到進一步保障。

鄰里中心成為社區居民休閑好去處。

“物居業”關系如何規范？

納入基層治理，推行法制化管理

電動自行車違規停放、消防通道被占用、設施壞了沒人修……類似的物業“頑疾”屢見不鮮。如何理順“物居業”關系？寧波市司法局一級調研員金厚橋全程參與了《條例》的起草和修訂，他表示，新《條例》主要作了相應制度安排：一是將物業管理納入基層治理工作范圍；二是明確“物居業”各自在物業管理活動中的職責。

金厚橋指出，新《條例》在規范“物居業”關系的相關規定中，能否產生法律效果和社會效果，關鍵在于“物居業”三方都要在法律框架內活動?！斑@就要求三方都能樹牢‘物居業’共同體理念，站穩服務居民的立場，尊重大多數居民的意愿，才能贏得最有力的支持。依法擔當、勤于溝通，讓居民對社區治理、物業管理有真切的獲得感，這才是法治化的‘物居業’的和諧關系?！?/p>

社區治理和物業管理都是復雜的社會活動。比如，在分類投放生活垃圾上，分類投放是居民的法定義務，居民與市容環境衛生部門構成了行政法律關系，對違反分類規定投放或者亂丟垃圾的行為，由行政執法部門實施行政處罰。同時，物業企業作為小區環境衛生責任單位，依物業服務合同與居民構成了民事、商事法律關系，物業企業負有勸阻、制止不按規定分類投放或亂丟垃圾等違法行為的義務。

“這是一種先由物業企業勸阻、制止，再由行政執法部門對不聽勸阻者實施行政處罰的銜接性制度安排。實踐中，居委會、業委會通過加大法治宣傳力度提高居民的認識，物業企業必須履行‘勸阻、制止’義務，并長期堅持，同時對不聽勸阻的，應及時報告并協助行政執法部門進行現場執法?！苯鸷駱蛘f，只要“物居業”和執法部門各司其職、密切協同，一定能使小區存在的破壞環境衛生的違法行為得到制止，讓小區更整潔、更美好。

新《條例》助力

讓物業管理有法可依

“新《條例》實施以來，在黨建統領、資金管理等方面有所突破，在職責界限、企業監督方面有所完善，為屬地物業主管部門在加強基層治理，創新物業管理方式，提高物業管理規范化、法治化水平等方面提供了法律依據，做到有法可依?！辨偤^建設交通局黨委書記、局長范駿說。

“例如，原先物業管理區域通常以規劃許可證所劃定范圍為參考，但部分項目存在因分期建設或配建商場、菜場、幼兒園等設施，實際交付后由兩個或以上物業企業分別管理，后期在消防監控室、人防車位等設施設備，業委會委員比例、成立等方面產生糾紛。新《條例》新增‘建設單位申請辦理住宅建設工程規劃許可證，應當同時向區縣(市)物業主管部門申請劃分確定物業管理區域’內容，這將有效減少此類糾紛?！狈厄E說。

新《條例》的實施，給物業公司的工作帶來了不少便利。浙江欣城物業服務有限公司金邑水岸小區物業項目經理戴飛飛表示：“之前小區部分業主對物業服務范圍一知半解，會提出一些超出物業合同范圍的服務要求，給我們帶來了不少困擾。新《條例》第七條明確，引導和鼓勵相關單位依法成立物業管理志愿服務組織，開展物業管理相關法律、法規宣傳和技能培訓，支持志愿者參與、協助實施物業管理日常巡查、監督等活動。這一條，能讓業主更多地了解物業企業的服務范圍，避免引起不必要的糾紛和誤解?！?/p>

“針對垃圾分類及定時定點投放的問題，部分業主不理解且拒不執行，我們只能增加拾撿頻次，但小區園林面積大，光靠物業企業拾撿治標不治本。新《條例》中規定讓更多志愿者、業主代表參與互相監督，通過大力宣傳，相信能逐步解決此類困擾。”

“同時，新《條例》細化了禁止行為對照，將住宅小區毀綠種菜、改變車棚用途、違規亂停放電動自行車、私拉電線充電等行為統統列入禁止行為，方便我們一線物業工作人員在勸阻這類不文明行為時有法可依，而且更有說服力，相信能給我們的工作帶來實實在在的好處?！贝黠w飛說。

設施齊全的兒童活動中心。

倒逼物業企業規范自律

推動行業健康有序發展

寧波市物業協會會長鮑小才表示：“新《條例》明確物業服務企業公開相關信息的規定，確保物業服務費用收支的陽光、公開、透明，保障業主和物業服務企業雙方的合法權益；還明確了物業服務企業必須履行九方面的義務，禁止擅自利用共有物業經營，強化了廣大業主對物業服務行業的監督，并通過獎懲措施倒逼物業服務企業做到規范和自律，將推動行業朝著健康有序的方向發展。”

“同時，新《條例》對各有關部門加強執法進小區工作，及時依法處置住宅小區內各類違法行為的職責作了明確規定，并強化屬地管理責任，進一步厘清物業管理的責任邊界，對于化解物業矛盾糾紛，促進業主與物業良性互動起到很好的助力。”

鮑小才表示，新《條例》給業主帶來的好處也是不言而喻的?！爸饕谟谶M一步強化了業主‘當家作主’的意識，推動業主大會更好地發揮作用，切實保障業主參與小區自治。一是，細化業主大會會議籌備和召開的具體程序，對業主大會籌備組的成立、人員組成、工作職責、經費保障等做了明確規定，并規定市物業管理綜合信息平臺免費提供業主大會會議系統供業主使用，為業主大會召開提供便捷、規范、權威的途徑；二是，規范業主委員會職責履行，對業主委員會應當履行的日常職責、業主委員會及其委員的禁止行為做了規定，并規定了業主委員會不履行、違法履行職責的處理途徑和法律責任?！?/p>

此外，新《條例》還對業主反映比較強烈的問題作了進一步的明確。如新《條例》對物業管理區域劃分和調整的條件、程序等作了明確規定，對建設單位出售、出租車位、車庫和公布車位、車庫處分情況以及道路停車泊位的設置、人民防空工程平時用于停車的管理等作了具體規定，為有效破解物業管理難題提供了政策依據。

黨建引領賦能社區治理。

黨建引領

助推物業管理提質升級

物業管理水平如何進一步提質升級？寧波市房屋安全和物業管理中心副書記金凌給出了三點建議——

一是突出黨建引領。新《條例》將物業管理納入社區基層治理范疇，規定“建立和完善社區黨組織領導下，居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區基層治理體系”?！拔覀儗⑴浜祥_展物業黨建示范點建設，配合市委組織部做好對各地物業黨建的督導工作，做好物業黨建街道示范點的經驗總結和推廣，適時召開相關工作推進會，以點帶面做好物業黨建示范點建設工作?！?/p>

二是建立健全物業行業標準體系。通過制定出臺《寧波市住宅小區物業服務合同(示范文本)》《寧波市住宅小區物業服務項目內容和標準指引》《寧波市住宅小區物業服務費計價規則》《2022年度寧波市住宅小區物業服務成本監測信息》等系列行業標準，引導業主委員會和物業服務企業訂立規范的、可操作性強的物業服務合同；通過合同執行，強化業主委員會對物業服務企業的監督、評價和考核，逐步提升廣大業主的主體責任意識和自治能力。同時，通過上述文件的配套使用，可以極大促進物業服務標準化、規范化和透明化，加快實現物業服務“質價相符”的目標。

三是搭建物業管理綜合信息平臺?！艾F實中經常會有業主反映業主大會會議組織、召開和決策難，缺乏統一線上平臺，物業服務各項費用繳納、使用情況不清且無法查詢等一系列問題，這就急需物業管理數字化、信息化建設的提速。”

目前，全市物業管理綜合信息平臺正在研發，將涵蓋物業管理法律法規、物業管理區域劃分及其配套設施設備情況、業主大會和業主委員會信息、建設單位和物業服務企業基本信息、物業保修金和專項維修資金使用和管理情況、物業管理區域物業服務相關費用繳納等各方面信息，同時為建設單位、物業服務企業、業主委員會辦理網上備案、召開線上業主大會會議、受理反饋投訴舉報等提供服務?！敖⑷形飿I管理綜合信息平臺后，將實現物業服務行業全過程監管，提升物業管理現代化水平?！苯鹆枵f。

徐卓蔚 邢雪蕾 文/圖

關鍵詞： 物業管理